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Al momento de decidir comprar una propiedad, hay pasos y aspectos fundamentales a considerar antes de firmar el contrato de compraventa y así evitar tener problemas con el proceso de compra o con la compra misma. Uno de estos pasos que recomiendo es redactar y firmar una promesa de compraventa.
A continuación te cuento qué es la promesa de compraventa, porqué es tan importante, qué documentos necesitas para realizarla, y todo lo que tienes que saber para cuándo llegue el momento de comprar una propiedad.
La promesa de compraventa es un contrato que se firma antes de firmar la compraventa. En este contrato el futuro vendedor y el futuro comprador se obligan a realizar una compraventa, establecen los términos y el plazo para esta compraventa.
No es obligación realizar una promesa de compraventa cuando se quiera comprar una propiedad, pero se suele realizar porque ayuda a las partes a asegurarse de que eventualmente van a realizar la compraventa y que esta se hará de forma legal y transparente.
La promesa de compraventa tiene mucha utilidad, entre estas podemos encontrar:
La promesa de compraventa suele ser pedida tanto por el comprador como por el vendedor, ya que ambos se benefician de este contrato previo.
Por una parte el comprador tendrá tiempo para gestionar el préstamo y ver que la propiedad esté en orden, y el vendedor se asegurará que la propiedad se venderá si todo está en orden.
Para poder firmar una promesa de compraventa hay ciertos documentos y pasos que debes tener en cuenta.
Este suele ser un proceso rápido de realizar, a continuación te cuento lo que necesitas saber.
Para una promesa de compraventa no son necesario tantos documentos, como para el estudio de títulos o para la compraventa misma, pero de todas maneras algunos son necesarios:
Es importante saber qué es lo que debe incluir una promesa de compraventa para asegurarse de que todo está en orden y que en la compraventa no habrá ni una sorpresa, para esto te recomiendo especificar:
Es necesario cumplir con los siguientes requisitos para que la promesa de compraventa sea válida.
Estos 4 requisitos deben estar presentes en la promesa de compraventa, sin ellos la promesa no sería válida.
Sí. Para que la promesa de compraventa sea válida debe incluir el plazo o la duración, de esta manera las partes saben cuándo pueden esperar/exigir la firma del contrato de compraventa.
El plazo que se suele manejar es de 90 días.
La regla general es que primero se gestiona una pre-aprobación del crédito hipotecario en el banco y con este documento se hace la oferta sobre la propiedad y se firma la promesa de compraventa.
Una vez que la promesa esté firmada y se haya realizado el estudio de títulos, se debe pedir la aprobación del crédito hipotecario al banco.
Es por esto que la mayoría de las personas primero obtienen la pre-aprobación del crédito y después comienzan la búsqueda de la propiedad que quieren comprar.
La promesa de compraventa tiene varias utilidades, como por ejemplo:
El firmar una promesa de compraventa se ha convertido en un resguardo mínimo que pueden realizar las partes interesadas tanto en comprar como en vender, es por esto que cada vez se utiliza más este contrato.
Si bien no es obligación que lo haga un abogado y podrías hacerlo tu mismo, mi recomendación es que lo hagas con uno, ya que así te aseguras que el contrato cuidará tus intereses a la hora de comprar.
Un abogado, al dedicarse a este tipo de cosas, sabrá cuáles cláusulas redactar en caso de incumplimiento, cómo serán las multas, cómo especificar la propiedad, etc. y tendrás un documento claro y eficaz en caso de cualquier cosa.
Si, de hecho, si la propiedad que estás buscando comprar es usada, tienes más razón para realizar una promesa de compraventa, puesto que necesitarás más tiempo para poder realizar el estudio de títulos necesario por ser una propiedad que ha tenido otros dueños.
De esta forma dejas la propiedad reservada mientras se completan los papeleos y estudios de título, y una vez que sepas que esta todo en orden, podrás realizar la compraventa.
La promesa de compraventa es un paso previo a la escritura de compraventa.
Como podemos ver en estos pasos, la promesa de compraventa es de los primeros pasos que se realizan para llegar a la escritura de compraventa, que es el último paso.
Es por esto que la promesa de compraventa es un paso que comienza a preparar el camino para realizar la compraventa e inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces.
Si, la regla general es que siempre se necesita promesa de compraventa.
Al ser con subsidio no implica que el proceso será más rápido, incluso podría ser un poco más lento, es por esto que te recomiendo siempre firmar una promesa de compraventa.
Por lo general no se usa el inscribir las promesas de compraventa, pero si quieres asegurar que el vendedor solo te está vendiendo a ti la propiedad, te recomiendo que inscribas la promesa de compraventa firmada ante notario apenas la notaría te entregue las copias.
Esta es una práctica aún poco común pero que cada vez se va a utilizar más para evitar estafas.
Si bien la promesa de compraventa es para garantizar que pasado cierto tiempo o cumplida la condición que se esperaba se realizará la compraventa de la propiedad, puede pasar que por distintos motivos se incumpla la promesa de compraventa y no se llegue a la compra efectiva de la propiedad.
¿Por qué suceden estos casos? ¿Cómo hay que actuar frente a estas situaciones? A continuación te contaré todo lo que necesitas saber sobre el incumplimiento de la promesa de compraventa.
El incumplimiento de la promesa de compraventa puede tener justificación o no, en el caso de que no tenga justificación y sea una decisión arbitraria de una de las partes, la parte perjudicada podrá pedir a tribunales el cumplimiento forzado del contrato, exigir la indemnización establecida como multa en el contrato de promesa de compraventa o reclamar su cheque de garantía.
Cuando hablamos de incumplimiento sin motivo justificado, nos referimos a casos como los siguientes:
Estos son ejemplos de casos en que se incumple la promesa de compraventa sin motivo justificado.
Puede ser que el incumplimiento de la promesa de compraventa se de por motivos justificados, esto sería que se incumpla por fuerza mayor.
Algunos ejemplos de incumplimiento por fuerza mayor son:
En estos casos se puede entender que la compraventa no podrá llevarse a cabo por motivos que no pueden ser controlados, por lo que en estos casos se suele conversar entre las partes y se decide si dejar sin efecto la promesa o dar una extensión de la promesa para poner los documentos en orden.
Por lo general las promesas de compraventa incluyen una multa que va entre el 10% al 20% del valor del pie entregado en caso de desistimiento sin motivos justificados.
Esto quiere decir que al momento de firmar la promesa de compraventa, el comprador deja en notaría un cheque a nombre del vendedor por el porcentaje de la multa, y el vendedor deja en notaría un cheque a nombre del comprador por el mismo porcentaje.
Estos cheques que se dejan en garantía en notaría se dejan con instrucciones notariales, que es una orden al notario que dice que deberá entregar el cheque cuando se haya cumplido el plazo y el vendedor o el comprador no llegue hacer el negocio.
Ahora, si bien la multa en caso de incumplimiento es necesaria, también es necesario establecer multas menores para incumplimientos menores, como atrasos en los plazos de entrega, en la entrega de documentos, entre otros. Estos incumplimientos, al ser menores, no se pueden multar con una suma tan grande como es el 10 o 20% del valor del pie entregado, por esto recomiendo fijar también multas menores que sean fáciles de exigir, ayuden a realizar los trámites de forma rápida y compensen a la parte que se vio perjudicada.
Hay veces en que en los contratos de promesa de compraventa no se deja por escrito cuáles serán las multas que se van a exigir en caso de incumplimientos graves o menores, pero esto no quiere decir que no se pueda pedir una indemnización o un cumplimiento en caso de que exista incumplimiento.
Esto se tendrá que realizar a través de una demanda civil por incumplimiento de contrato de promesa de compraventa, en donde se le exige a quien incumple el contrato que asuma sus obligaciones.
Sí. Si se anula la promesa de compraventa por incumplimiento, tendrías que pagar la multa establecida en el contrato y se te devolvería el pie pagado.
Esta es la regla general, de todas formas es importante que leas bien el contrato antes de firmarlo y que un abogado se encargue de redactarlo y revisarlo, para asegurarte que están velando por tus intereses.
En algunos casos podría existir el extender el tiempo establecido en la promesa de compraventa. Estos casos suelen ser cuando los documentos entregados y revisado en el estudio de títulos no se encuentran en orden y hay que resolver estos temas.
Si el comprador y el vendedor están de acuerdo, podrán pactar una extensión a la promesa para poder arreglar los temas pendientes.
Sí, siempre y cuando este escrito y permitido en la promesa de compraventa. Si por algún motivo decides desistir de comprar la propiedad, podrás ceder la promesa de compraventa a través de un traspaso legal de la titularidad de la promesa de compraventa.
En palabras simples, podrás vender la promesa de compraventa y la persona que compre esta promesa será el nuevo titular de la promesa y esta persona seguirá con el proceso de compra de la propiedad.
Al decidir comprar una propiedad existen varias preguntas sobre el proceso y en específico sobre la promesa de compraventa, su función, valor, etc. Así que acá respondo las preguntas frecuentes de nuestros clientes que creo te van a servir para resolver tus dudas.
No, no es obligatorio realizar una promesa de compraventa cuando se quiera comprar una propiedad, pero sí es muy recomendado ya que de esta forma resguardas tus intereses y tendrás tiempo para llevar a cabo un estudio de la propiedad que quieres comprar.
La regla general es que el comprador es quien paga la promesa de compraventa, generalmente, el comprador contrata a un abogado que redacte la promesa de compraventa, realice el estudio de títulos de la propiedad y por último, redacte el contrato de compraventa.
Ahora, puede llegarse al acuerdo con el vendedor y se puede pagar a medias.
No, la promesa de compraventa la tiene que redactar un abogado y esa copia el abogado la lleva a la notaría para que ahí sea firmada.
Los gastos asociados son de los documentos que se necesitan para redactar la promesa, que son los que te conté en el punto 2.1, estos los debe entregar el vendedor. También están los gastos notariales, que varían entre 15.000 y 25.000 pesos chilenos.
Y por último, los gastos de la inscripción en el conservador de bienes raíces, en el caso de que se quiera inscribir la promesa. El precio de esta inscripción es variable y se sabrá una vez que se vaya a inscribir.
Si, puedes dejar instrucciones en notaría cuando vayan a firmar la promesa de compraventa.
En estas instrucciones se especifica en qué casos se pueden entregar los cheques dejado en garantía por las multas que se estipulan en la promesa. Es importante dejar estas instrucciones, ya que así hay claridad para ambas partes de cuándo se puede hacer uso de esta multa.
